据统计，截至 2021 年 11 月底，我国保险业已经在全国 34 个城市通过多种模式布局养老机构、社区和居家养老等领域，累计提供超过 13 万张床位，其中，布局养老产业的人身险公司比例达到 47%。
随着在医养领域持续布局，保险业不断进化升级，逐渐摸索出保险产品与医养服务相嫁接的运营模式，从过去单纯的现金支付，演变为适应不同客户所需的“养老+保险+医疗护理服务”模式闭环。
作为早就瞄准该市场的行业之一，截至目前，保险机构重资产打造的养老社区已开业近20家。近期，媒体记者在走访了多家养老社区后，探索出了几个背后的8大真相……
一个残酷的事实是，当前保险机构投资兴建的养老社区绝大多数属于高端产品线，入住“门槛”基本都在百万元以上。据调查，养老社区每月至少花费3000元，最多要花费1万多元，且61.6%的养老机构会收取押金；而北京市老年人月平均养老金收入为3456元，这个收入水平显然很难支撑入住养老社区的费用。
对险企养老社区来说，这一需求与市场不匹配的状况依然存在。险企打造的养老社区定位高端，虽然保障相对全面、环境舒适，但门槛较高。如泰康的养老社区保费门槛在200万元，少量门槛较低的险企如恒大人寿门槛也在50万-100万元。
还有更高者，如平安人寿近日发布的高端养老品牌“臻颐年”，及首个高端产品线将落地深圳的高端养老社区“颐年城”，对客户保费或资产管理规模的门槛为1000万元，目标客户直指高净值人群。
险企目前的解决方案是卖年金保险。年金保险所产生的生存金及红利，可以用来支付退休后入住养老社区所需的部分费用。
泰康曾表示，客户入住泰康之家养老社区后，可选择将保险利益直接支付养老社区的月费或护理费等，解决养老社区服务支付问题。
真相2：专业护理区“一床难求”
“选择这里，我最看重的是养老社区内的二级康复医院。我和先生老了以后，如果有一人生了重病，住在这里既能得到不错的医疗护理服务，也可以每天见面，多陪在彼此身边。”已经买了泰康之家养老社区入住资格的张女士对记者表示。
梳理发现，当前保险机构已经运营的养老社区可以细分为三类：
第一类是活力型社区+医务室；
第二类是活力型社区+护理型社区+医务室；
第三类是活力型社区+护理型社区+康复医院。
其中，第三类入住率和需求量都较高。
从张女士的话可以看出，那些已经入住了养老社区或买了养老社区入住资格的消费者，最关注的其实并不是高端养老社区良好的居住环境，而是养老社区能够提供医疗、康复等专业服务，因为年纪大了之后对于医疗的需求更为迫切。
事实上，保险机构当前的运营结果也印证了这一点。新华保险相关负责人介绍，从公司已经投入运营的2家养老社区比较来看，护理型社区较为刚需，入住率更高。
合众人寿相关负责人也表示，公司于2010年率先投资兴建养老社区，至今已投资、兴建并正式运营3家养老社区，其中，专业护理型社区一直处于满载运行状态。
对外经贸大学保险学院教授王国军认为，活力型社区入住率不高，而护理型社区“一床难求”的情况比较普遍。从目前的情况看，医养结合的养老社区才有前景，而且这种趋势未来会越来越明显。
真相3：入住率提升速度较慢
业内普遍认为，重资产的养老社区达到一定入住率时，可以满足保险资金长周期投资收益的要求。
根据国际经验，一个养老社区入住率如果能达到65%-70%，就可达到运营盈亏平衡。
截至2021年上半年末，已有部分重资产养老社区的入住率达到这一标准。
据不完全统计，2015年开业的泰康之家·燕园一期入住率达99%以上，2016年开业的泰康之家·申园一期入住率95%，2017年开业的新华家园北京莲花池尊享公寓入住率为70%，2018年开业的泰康之家·蜀园一期入住率超90%。
但是，也存在一些入住率低于预期的情况。
“新开业的养老社区普遍存在入住率低这一时期，一个阶段后才会上升。保险企业做养老运营能够盈利的并不多，还处于爬坡期，尤其是养老机构入住率的提升，是一个慢热过程。养老社区一旦住满，会处于长期满员状态，较少出现入住率大幅起落的情况，盈利性相对稳健。”大家保险公司相关负责人表示。
业内普遍认为，提高养老社区入住率，一方面可能需要进行机构管理运营能力的提升；另一方面需要时间进行品牌宣传，并通过口碑机制扩大影响力。
真相4：养老社区运营整体利润较低
养老行业属于劳动密集型行业，对劳动力价格的提升具有较强的敏感性。从收入端来看，收费模式单一以及国内老年群体支付能力有限。高端养老社区平均月收费在12000元左右，该笔费用涵盖管理费、护理费、餐饮费、资产使用费，相较于酒店行业收入构成虽然多样，但整体收费水平却不及酒店。
从成本端来看，养老社区服务的对象为老年群体，其中半数以上进入带病生存期，高度依赖健康管理服务、护理照护服务、医疗服务，这些服务需要有专业的技术人员提供，服务的质量与服务人员的密度高度相关，直接导致了运营成本难以压降。
据行业不完全统计，养老社区的平均利润率多为6%~10%。这一利润水平与住宿、餐饮行业相比显然属于较低水平。但养老行业也有天然优势，因其刚需、入住稳定的性质，收益率也会相对稳定，在经济环境发生大的波动的情况下不会有较大波动。
真相5：养老护理专业人才缺口巨大
除了硬件设施“过硬”，养老社区的运营也需要软件的支持。换句话说，拥有养老护理专业人才才能在未来的康养产业竞争中占据优势。
权威数据显示，我国目前2.64亿老年人中有4000万左右的失能、半失能老年人，对养老护理员的需求多达600多万名，但是我国目前仅有50多万名从事养老护理的服务人员，远不能满足需求。另外，养老护理员目前并未作为专业的职业设置，从业人员整体文化水平偏低，缺乏职业认证和专门的职业培训，无法满足群众多层次的护理服务需求。
鉴于上述现状，在加速布局养老社区的同时，保险公司日益察觉到养老护理专业人才缺失的压力，已将培养养老护理人才提上日程，特别是加大年轻护理员的培养。
一位考察了多个养老社区，最终决定入住国寿嘉园的长者感慨地说：“这儿环境好，社区工作人员很专业，看着一群年轻人在身边，觉得自己都变年轻了。”
“我们提前6年就开始储备养老护理人才了。”国寿嘉园相关负责人对《中国银行保险报》表示，国寿嘉园·乐境2015年即与保险职业学院合作养老服务订单班，并在此基础上，与国内两家医学院校签署战略合作协议，进行专业人才培养。目前，已有200余名订单班毕业生和实习生分布在中国人寿各个养老社区中。
真相6：养老护理行业流失率较高
事实上，养老护理相关专业的毕业生即使进入养老机构工作，岗位流失率也较高。
据统计，从全国养老职业教育发展来看，学生到岗第一年的流失率可能达到30%，第二年50％，第三年70％。
将年轻的养老护理员“定制”到养老社区中，如何留住这些人，是保险机构运营养老社区面临的一道必答题。
上述国寿嘉园相关负责人认为，薪酬、福利、考核、评价等是必要条件，他们给护理人员提供了一个从最初的护理员、资深护理员到管理岗位的职业发展通道，随着职级的不断提升，收入也会相应增加。
合众人寿则针对一线员工专门设立“护理师星级员工评定制度（1级～5级）”，每年进行考核评定，并与薪酬挂钩；对于年轻的员工，在工资上给予年龄补贴。同时，该公司开发了一套完善的职业素质培养体系，全面提升护理人员综合能力。
此外，一线养老护理员的社会认同问题也亟需得到关注。事实上，养老护理并不是一个短期、临时性的工作，而是一个可以终生从事的专业职业。
真相7：养老社区可给保险主业加分
一家大型寿险公司北京分公司负责人谈到代理人展业时说，养老社区对公司品牌来讲是一张极好的名片，代理人在销售保险产品时，能够提供养老社区入住资格的，客户比较认可。
尽管养老社区投资成本收回需要较长时间，但是通过几年的运营实践，养老社区对寿险主业的带动成效已初步显现。
根据国寿健投公司2021年上半年工作会发布的数据，综合金融（养老社区为主）带动寿险主业保费收入40亿元，客户经营数量超54000人次，投资业务带动率为80%。
新华保险相关负责人也表示，即使在协同发展方面还处于起步阶段，从目前的成绩来看，在带动寿险主业发展方面好于预期，发展空间很大。
据长江证券非银团队测算，2017年以来泰康医疗及养老社区开始贡献运营收入，2017年、2018年、2019年、2020年收入规模分别为2.69亿元、19.87亿元、34.84亿元和33.39亿元；从运营成本来看，近4年养老社区运营基本实现盈亏平衡。泰康已经开业的养老社区7个，若入住率提升，预期收入将提升至150亿元左右。
事实上，养老社区对寿险主业的带动作用不仅仅体现在保费收入上，还体现在推动了营销队伍转型。
泰康保险集团总裁刘挺军曾公开表示，泰康保险集团从家庭保障计划率先进入到养老社区，推出了与泰康之家相结合的“幸福有约”的产品已经被市场广泛接受。某种程度上这样一个长期年金产品是另外一种类型，用市场经济的方式和方法实现养老准备的第三支柱解决方案。通过产业商业模式的创新，带动寿险营销队伍从原来的人海战术逐步向健康财富规划师转型。
需要关注的是，要想让养老社区持续地反哺主业，关键是要提高养老社区的运营能力和服务能力，通过规范、专业、人性化的社区管理提升客户满意度，兑现对保险客户的承诺，承担社会责任，取得市场优良口碑。
真相8：“保险产品+养老服务”产服匹配模式仍有创新空间
从险种上看，目前与养老服务对接的产品多以年金险为基础，叠加其他险种。对于寿险产品及商业护理保险与养老服务的匹配方式，有针对性的产品研发尚未推出，这是各家保险公司重点研究的领域。
从对接方式上看，“保险产品+养老社区”模式下的产品对接方面现阶段以资格函权益为主流方案。“保险产品+居家养老”模式的产品对接方案尚未清晰，已有的“产服方案”为买保险送居家养老服务的形式。相较于与医疗服务强关联的健康险产品，养老服务与保险产品的对接方案缺少深度挖掘与强关联性。
对于产服匹配的问题，我们没有在国外案例中探寻到标准答案。随着我国保险公司相继进入养老服务领域，待客户数据取得一定积累后，是否能够在保险产品种类以及产服匹配上有更大的突破，是我国保险公司需要探索的重要课题。
灵魂问题：商业回报转折点何时到来？
虽然养老是当之无愧的朝阳行业，但目前对不少从业者来说，“做养老不赚钱”成为不得不面对的现实。
养老社区的项目成本由拿地成本、开发成本、后期运营成本构成，在重资产模式发展下，初期拿地和开发成本很高，后期运营成本高，护理人员工资、物业管理费用占主要部分，仅仅依靠社区租金和服务费、一次性押金的投资收入，很难收回期初投资。但长期来看，随着享受第一轮市场开发红利的买力较高人群逐步进入养老年龄，加上居民支付能力提高，中期可以实现运营层面的盈利。
一个养老社区项目平均100到120亩，从开工到运营，周期一般在760天到770天左右，保险公司通常打造高品质的养老社区，平摊下来每套成本(一室一厅)是80万-100万元左右，根据国际经验，一个养老社区入住率如果能达到65%-70%，就可达到营运盈亏平衡。目前，泰康燕园(2015年开始营业)的独立生活区入住率达到99.7%，申园(2016年开始营业)的入住率超90%，两园均已实现运营盈利。
此外，保险公司希望可以通过养老社区促进保单销售，保单对应的利差收入非常可观，叠加养老社区的运营盈利，整体可以弥补养老社区的投资支出。且依托保单销售盈利，可以保证对养老社区的高质量投入，项目未来前景可观。
大家保险养老社区负责人指出，养老本质上提供的是一种带有居住属性的复杂服务，从国外养老产业的发展历程，国内近十年保险公司参与养老产业的实践情况，以及相关监管政策的变化过程来看，当前轻重资产模式最大的区别，既不在所提供服务的品质上，也不在财务盈利性上，更不在资产是否可增值的争论上，而是在现金流的可持续性上。国内经营良好的养老机构，其盈利能力并不比国外同业差，也不比国内的保险公司，尤其是财险公司差。
他指出，真正束缚中国养老行业发展的，不在于盈利性（尤其是轻资产模式，国外养老产业利润率同样不高，但仍属于优质资产，社会资本参与踊跃），而在于社会参与资本投入的充足性和持续投入的容忍度。保险公司参与养老行业，并不能获得特别高的回报率，而是其资金属性与养老行业有更高的匹配度，与保险主业能够形成更好的产业协同。
新开业养老社区普遍都需要经历入住率爬坡期，当入住率达到一定比例时，就能够实现盈亏平衡和良性运转，这和其他产业并无不同。真正不同的是，养老社区一旦住满，会处于长期处于满员状态，较少出现入住率大幅起落的情况，盈利性相对稳健。
某养老社区财务人士指出，说养老社区不赚钱是片面的，但投资养老社区绝不是暴利的赚钱，而是符合养老行业普遍规律的收益率和回收期指标。比如参考美国养老项目主流投资商REITs近十年投资养老地产，投资收益率在11%左右，其中运营收益率在6%左右，地产增值收益率5%左右。养老社区的商业回报体现需要一定的期限，可能比其他行业更长一些。
中国银行保险报：走访了这些养老社区后，我们发现了几个真相；朱艳霞
21世纪经济报道：险企加速布局养老社区但盈利难 收费高门槛成入住瓶颈
中国银行保险报：险企办养老社区 到底咋样；朱艳霞